Mietpreisermittlung
Eine fundierte Mietpreisermittlung ist sowohl für Vermieter als auch für Mieter von zentraler Bedeutung. Sie stellt sicher, dass die Miete marktgerecht, rechtssicher und nachhaltig kalkuliert ist. Im Folgenden findest du eine ausführliche Erläuterung zu allen wichtigen Aspekten der Mietpreisfestlegung.
Marktanalyse: Vergleich mit ähnlichen Objekten
Die Marktanalyse hilft, einen realistischen Mietpreis auf Basis aktueller Vergleichsobjekte in der Umgebung zu finden. Dabei werden folgende Merkmale berücksichtigt:
Wohnfläche
Lage (Mikro- und Makrolage)
Baujahr und Modernisierungsstand
Ausstattung (z. B. Einbauküche, Balkon, Aufzug, Stellplatz)
Tools und Quellen für die Marktanalyse:
Offizielle Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde
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Immobilienportale wie Immoscout24, Immowelt, etc.
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Vergleich mit Vermietungsanzeigen in der Nachbarschaft
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Sachverständige oder Immobilienmakler
Rechtliche Grundlagen: Mietpreisbremse & Vergleichsmiete
Die Mietpreisbremse:
Die Mietpreisbremse begrenzt in bestimmten Gebieten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ die zulässige Miethöhe bei Neuvermietungen. Die Miete darf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse:
Neubauten (ab 2014)
Umfassend modernisierte Wohnungen
Die ortsübliche Vergleichsmiete:
Diese wird üblicherweise durch den Mietspiegel bestimmt oder durch:
Drei Vergleichswohnungen
Sachverständigengutachten
Auskunft aus einer Mietdatenbank
Kappungsgrenze:
Bei Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen gilt eine Kappungsgrenze von 20 % (in angespannten Wohngebieten 15 %) innerhalb von 3 Jahren.
Index- und Staffelmiete: Langfristige Vereinbarungen
Staffelmiete:
Bei Staffelmietverträgen wird die Miete bereits im Voraus für bestimmte Zeitpunkte festgelegt.
Die Staffel muss mindestens 1 Jahr gelten.
Die Erhöhung muss in Euro angegeben werden.
Weitere Mieterhöhungen (z. B. nach Mietspiegel) sind während der Laufzeit nicht zulässig.
Indexmiete:
Die Miete wird an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gekoppelt:
Anpassung erfolgt jährlich oder nach Vereinbarung
Grundlage ist der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Index
Vorteil: Schutz vor Inflation für den Vermieter, Planungssicherheit für beide Seiten
Fazit: So ermittelst du die richtige Miete
Eine marktgerechte und rechtssichere Mietpreisermittlung basiert auf:
Sorgfältiger Marktanalyse
Einhaltung der gesetzlichen Rahmenbedingungen (Mietpreisbremse, Vergleichsmiete)
Klaren vertraglichen Regelungen (z. B. Index- oder Staffelmiete)
Für Vermieter empfiehlt es sich, regelmäßig den Markt zu beobachten und Mietverhältnisse sauber zu dokumentieren. Bei Unsicherheiten kann ein Fachanwalt oder Makler wertvolle Unterstützung leisten.
Weitere Ratgeber:
-
[So erstellst du ein rechtssicheres Mieterhöhungsverlangen]
-
[Checkliste Wohnungsübergabe]
-
[Modernisierungskosten und Umlage auf die Miete]
Bei weiteren Fragen oder für eine individuelle Mietpreisberatung, kontaktiere uns gerne direkt über unser Kontaktformular.