Welche Kosten kann ich als Vermieter absetzen? – Der große Überblick 2025

Wer eine Immobilie vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG).
Gleichzeitig entstehen laufend Kosten – von Instandhaltung über Finanzierung bis hin zu Verwaltungsausgaben.
Die gute Nachricht: Ein Großteil dieser Aufwendungen kann steuerlich geltend gemacht werden.
Hier erfährst du, welche Kosten du als Vermieter absetzen kannst, wie du sie richtig zuordnest und
welche typischen Fehler du vermeiden solltest.

Grundprinzip: Werbungskosten nach § 9 EStG

Alles, was du als Vermieter ausgibst, um Einnahmen zu erzielen, zu sichern oder zu erhalten, gilt steuerlich als
Werbungskosten. Diese mindern deine Einkünfte aus Vermietung und senken damit direkt deine Steuerlast.
Das gilt unabhängig davon, ob du eine Wohnung, ein Einfamilienhaus oder eine Gewerbeeinheit vermietest.

Typische abzugsfähige Werbungskosten

Zinsen und Finanzierungskosten
Instandhaltung und Reparaturen
Abschreibung (AfA)
Verwaltungskosten
Versicherungen
Steuern und Gebühren
Fahrtkosten zur Immobilie
Makler- und Rechtsberatungskosten

1. Finanzierungskosten

Zinsen für Hypothekendarlehen, Kontoführungsgebühren, Bereitstellungszinsen oder Gebühren für Notar und Grundschuld
kannst du vollständig als Werbungskosten absetzen.
Nicht abziehbar sind Tilgungsanteile – diese erhöhen den Vermögenswert deiner Immobilie.

Beispiel:

Du zahlst 1.000 € monatliche Kreditrate, davon entfallen 600 € auf Zinsen und 400 € auf Tilgung.
Nur die 600 € Zinsen sind steuerlich absetzbar.

2. Instandhaltung und Reparaturen

Kosten für Reparaturen, Renovierungen oder Austausch von Ausstattung (z. B. Heizung, Fenster, Böden)
sind grundsätzlich sofort als Werbungskosten abzugsfähig.
Anders verhält es sich, wenn eine Maßnahme den Standard der Wohnung deutlich erhöht – dann liegt eine
Herstellungskostenmaßnahme vor, die nur über die Jahre abgeschrieben werden darf.

Sofort abziehbar:

Streichen, Tapezieren, Bodenbelag erneuern
Reparatur der Heizungsanlage
Sanitärreparaturen (z. B. Wasserhahn, WC, Dusche)
Erneuerung einzelner Fenster

Nur über Abschreibung (AfA):

Komplette Badsanierung mit hochwertiger Ausstattung
Kompletter Fensteraustausch auf modernes Isolierglas
Umbau, Aufstockung oder energetische Grundsanierung

3. Abschreibung (AfA)

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt den Wertverlust deiner Immobilie über die Nutzungsdauer.
Bei Wohnimmobilien beträgt sie aktuell 2 % pro Jahr (50 Jahre Nutzungsdauer),
bei Gebäuden, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, 3 % pro Jahr.

Grundlage für die AfA ist der Gebäudeanteil (nicht der Bodenwert).
Dieser muss bei Kauf anhand des Kaufvertrags oder einer Schätzung aufgeteilt werden.

4. Nebenkosten und laufende Aufwendungen

Laufende Betriebskosten wie Hausmeister, Müllabfuhr, Grundsteuer, Wasser, Heizung und Versicherungen
kannst du ebenfalls als Werbungskosten absetzen.
Wenn du sie auf den Mieter umlegst, werden sie durch die Mieteinnahmen neutralisiert –
aber du darfst sie trotzdem in der Steuererklärung ansetzen.

Typische abzugsfähige Nebenkosten:

Grundsteuer
Gebäudeversicherung / Haftpflicht
Hausmeisterkosten
Müllabfuhr, Straßenreinigung, Winterdienst
Schornsteinfeger, Wartungskosten

5. Verwaltungskosten

Auch Aufwendungen für die Verwaltung der Immobilie sind absetzbar, z. B.:

Gebühren für Hausverwaltung oder Steuerberater
Porto, Telefon, Büromaterial
Software für Vermieter oder Online-Plattformen
Bankgebühren, Kontoführungskosten (z. B. 16 €/Jahr pauschal laut Finanzverwaltung)

6. Fahrten, Reisen und Besichtigungen

Fahrten zur Mietimmobilie, zum Handwerker oder zum Steuerberater sind mit 0,30 € je Kilometer absetzbar.
Auch Reisekosten (Bahn, Hotel, Verpflegung) für die Objektbetreuung oder Neuvermietung sind anrechenbar.

7. Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)

Wenn innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf mehr als 15 % der Gebäudeanschaffungskosten
(inklusive Umsatzsteuer) in Instandsetzung oder Modernisierung investiert werden,
gelten diese Ausgaben als anschaffungsnahe Herstellungskosten – sie sind nicht sofort absetzbar,
sondern nur über AfA abschreibbar.

Beispiel:

Kaufpreis Gebäudeanteil: 200.000 € → 15 % = 30.000 €.
Investierst du in den ersten drei Jahren mehr als 30.000 €, wird alles zur AfA-Basis gezählt.

8. Steuerberater, Rechtsanwalt & Maklerkosten

Honorare für Steuerberater (Erstellung der Anlage V, Einnahmenüberschussrechnung),
juristische Beratung bei Mietstreitigkeiten oder Maklerkosten für Neuvermietung
sind vollständig abzugsfähig.
Maklerkosten beim Kauf einer Immobilie zählen dagegen zu den Anschaffungskosten.

9. Kosten bei Leerstand

Auch bei Leerstand kannst du Werbungskosten absetzen – sofern eine Vermietungsabsicht
nachweisbar ist (z. B. Inserate, E-Mail-Korrespondenz mit Interessenten).
Dann erkennt das Finanzamt die laufenden Kosten (Zinsen, Grundsteuer, Versicherungen etc.) weiterhin an.

10. Nicht absetzbare Kosten

Private Lebenshaltungskosten
Tilgungsanteile von Darlehen
eigene Arbeitszeit (z. B. Renovierung selbst durchgeführt)
Luxussanierungen, die den Wohnstandard deutlich erhöhen
Kosten für selbstgenutzte Räume

FAQ – Häufige Fragen zur Vermieter-Besteuerung

Kann ich die Hausverwaltung steuerlich absetzen?

Ja, Verwaltungskosten sind voll als Werbungskosten abziehbar.

Sind Handwerkerkosten sofort absetzbar?

Nur, wenn sie den Standard der Wohnung nicht erhöhen. Ansonsten gelten sie als Herstellungskosten.

Was gilt bei Leerstand?

Werbungskosten bleiben absetzbar, solange eine ernsthafte Vermietungsabsicht besteht.

Kann ich Fahrten zur Immobilie absetzen?

Ja, mit 0,30 € pro Kilometer – egal ob zur Besichtigung, Kontrolle oder Handwerkerkoordination.

Was ist mit dem Eigenanteil bei Reparaturen?

Auch selbst gezahlte Materialkosten oder Kleinreparaturen sind Werbungskosten, sofern sie die Immobilie betreffen.

Fazit

Als Vermieter kannst du nahezu alle Kosten absetzen, die unmittelbar mit der Vermietung deiner Immobilie zu tun haben.
Entscheidend ist eine saubere Belegführung und korrekte Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten.
Wer seine Einnahmen und Ausgaben strukturiert dokumentiert, spart jedes Jahr bares Geld.

Lokale Vermietung mit vermieterfuchs beauftragen

Du möchtest deine Immobilie in Bad Aibling und Umgebung professionell vermieten?
Mit vermieterfuchs übernehmen wir für dich die gesamte Vermietung:
von der Mietpreisermittlung über Bonitätsprüfung und Mietvertrag bis hin zur Schlüsselübergabe.
Rechtssicher, lokal und zuverlässig.

Jetzt anfragen unter www.vermieterfuchs.de