Steuerliche Aspekte bei der Vermietung
Als Vermieter erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – und diese unterliegen in Deutschland grundsätzlich der Einkommensteuer. Wer seine Immobilie erfolgreich und steuerlich optimal vermieten möchte, sollte die wichtigsten Punkte kennen.
Einnahmen versteuern: Anlage V
Einnahmen aus der Vermietung einer Immobilie müssen in der Anlage V der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Hierzu zählen unter anderem:
Die Nettokaltmiete
Umlagefähige Betriebskosten (z. B. Hausmeister, Müllabfuhr)
Einnahmen aus Nebenkostenabrechnungen
Einnahmen aus Garagen- oder Stellplatzvermietung
Wichtig:
Bruttoeinnahmen zählen – also ohne Abzug laufender Kosten. Die Werbungskosten werden gesondert erfasst.
Werbungskosten absetzen
Die gute Nachricht: Vermieter dürfen eine Vielzahl an Kosten als sogenannte Werbungskosten steuerlich absetzen. Dazu zählen:
🔧 Erhaltungsaufwand & Reparaturen
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Klein- und Großreparaturen
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Wartung der Heizung
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Austausch von Fenstern, Böden etc.
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Denken Sie an ein sauberes Übergabeprotokoll – auch bei Streitigkeiten um Reparaturkosten ein wichtiger Beleg
🏦 Finanzierungskosten
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Schuldzinsen für das Immobilien-Darlehen
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Kontoführungsgebühren des Vermieterkontos
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Notarkosten für den Darlehensvertrag
🚗 Fahrtkosten
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Wohnort – Mietobjekt
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Pauschal mit 30 Cent pro Kilometer ansetzbar
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Auch Fahrtkosten zur Besichtigung bei der Mietersuche und Bonitätsprüfung können Sie als Werbungskosten ansetzen
📄 Sonstiges
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Hausgeld (nicht umlagefähiger Teil)
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Inseratskosten
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Steuerberatungskosten (anteilig)
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Abschreibungen (AfA): 2 % jährlich bei Altbauten
Abschreibung (AfA)
Bei vermieteten Immobilien dürfen Sie den Gebäudewert über die Jahre hinweg abschreiben:
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2 % jährlich für Immobilien, die nach dem 31.12.1924 errichtet wurden
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2,5 % jährlich für Gebäude, die vor dem 1.1.1925 errichtet wurden
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mit Hilfe eines Restnutzungsdauer Gutachtens können Sie die Afa teilweise deutlich optimieren
👉 Die Abschreibung wird vom Gebäudewert abgeleitet, nicht vom Grundstückswert.
Steuerliche Beratung
Gerade bei mehreren Immobilien, Sanierungsmaßnahmen oder komplexen Finanzierungen lohnt sich der Gang zum Steuerberater. Er hilft unter anderem bei:
Wahl der richtigen Abschreibungsform
Prüfung, ob „Liebhaberei“ vorliegt
Gestaltung von Verträgen innerhalb der Familie
Optimierung der Steuerlast
Beispielrechnung (vereinfacht)
| Einnahmen | Betrag (€) |
|---|---|
| Jahresnettokaltmiete | 9.600 |
| Betriebskostenvorauszahlung | 2.400 |
| Gesamteinnahmen | 12.000 |
| Werbungskosten | Betrag (€) |
|---|---|
| Zinsen | 1.200 |
| Reparaturen | 1.500 |
| Fahrtkosten | 360 |
| Abschreibung (AfA) | 2.400 |
| Hausverwaltung, Inserate etc. | 600 |
| Gesamtkosten | 6.060 |
Zu versteuern: 12.000 € – 6.060 € = 5.940 €
Bei einem Mieterwechsel oder einer Kündigung entstehen ebenfalls absetzbare Kosten – etwa für Inserate oder Fahrtwege.
Rechtlicher Hinweis (Disclaimer)
Hinweis:
Die Informationen auf dieser Seite stellen keine steuerliche Beratung im Sinne des Steuerberatungsgesetzes (StBerG) dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Haftung für Aktualität, Vollständigkeit oder Richtigkeit. Für eine verbindliche steuerliche Einschätzung wenden Sie sich bitte an eine/n Steuerberater/in.