Einleitung:
Viele Vermieter scheuen sich vor Modernisierungen, weil sie die Kosten scheuen. Dabei ermöglicht das BGB, Modernisierungskosten teilweise auf die Miete umzulegen – wenn man die Regeln kennt und richtig anwendet. In diesem Beitrag erfährst du, wie die Modernisierungsumlage funktioniert, welche Fristen gelten und welche Fallstricke du vermeiden solltest.
1. Was ist eine Modernisierungsumlage?
Rechtsgrundlage: § 559 BGB
Kernprinzip: Vermieter dürfen einen Teil der Kosten für Modernisierungsmaßnahmen auf die jährliche Miete umlegen.
Höhe: Seit 2019 beträgt der zulässige Umlagesatz 8 % der anrechenbaren Kosten pro Jahr.
Beispiel:
Kosten der Modernisierung: 50.000 €
8 % davon = 4.000 € pro Jahr → 333 € monatliche Mieterhöhung, verteilt auf alle betroffenen Wohnungen.
2. Welche Maßnahmen gelten als Modernisierung?
Es muss eine Verbesserung oder Nachhaltigkeitssteigerung der Immobilie vorliegen, z. B.:
Energetische Sanierungen (z. B. Wärmedämmung, neue Fenster, Heizungsmodernisierung)
Verbesserung des Wohnwerts (z. B. Aufzug, Balkon)
Einsparung von Energie/Wasser
Anpassung an aktuelle Standards (z. B. Barrierefreiheit)
Wichtig:
Reine Instandhaltung oder Schönheitsreparaturen (z. B. Austausch defekter Heizung) gelten nicht als Modernisierung.
3. Anrechenbare Kosten – das musst du abziehen
Für die Umlage dürfen nur Modernisierungskosten angesetzt werden. Kosten für reine Reparatur/Instandhaltung müssen herausgerechnet werden.
Tipp: Lass dir die Gewerke getrennt ausweisen (z. B. Fenster = Instandhaltungsanteil vs. Dämmwertverbesserung).
4. Berechnung und Kappungsgrenze
Max. Erhöhung pro Wohnung:
Innerhalb von 6 Jahren dürfen die Mieten nicht mehr als 3 €/m² steigen (bzw. 2 €/m², wenn die Miete vorher unter 7 €/m² lag).Beispiel: Bei 70 m² Wohnung → max. 210 €/Monat Erhöhung möglich.
5. Form und Fristen der Ankündigung
Schriftliche Ankündigung mind. 3 Monate vor Beginn der Maßnahme mit:
Art und Umfang der Arbeiten
Beginn und Dauer
Voraussichtliche Kosten
Voraussichtliche Mieterhöhung
Nach Abschluss: Mitteilung der tatsächlichen Kosten und der genauen Mieterhöhung.
6. Härteeinwand der Mieter
Mieter können die Umlage verweigern, wenn:
Die Mieterhöhung eine unzumutbare Härte bedeutet (z. B. finanzielle Überforderung).
Bestimmte persönliche Umstände (z. B. hohes Alter, Krankheit) vorliegen.
Ausnahme: Energetische Modernisierungen → hier hat der Härteeinwand geringere Chancen.
7. Praxis-Tipps für Vermieter
Gut planen: Hol mehrere Angebote ein und dokumentiere den Modernisierungsanteil sauber.
Mieter früh einbinden: Gute Kommunikation verhindert Streit.
Steuerliche Vorteile nutzen: Modernisierungskosten können abgeschrieben werden.
Rechtlich prüfen lassen: Vor allem bei größeren Projekten lohnt sich anwaltlicher Rat oder ein Vermieterverein.
Fazit: Modernisieren lohnt sich – aber richtig
Die Modernisierungsumlage ist ein starkes Instrument, um Immobilien aufzuwerten und Kosten fair auf die Miete umzulegen. Wer die gesetzlichen Spielregeln kennt, kann rechtssicher profitieren und gleichzeitig den Wohnwert erhöhen.