Schönheitsreparaturen – was Vermieter rechtssicher auf Mieter abwälzen dürfen

Kaum ein Thema im Mietrecht sorgt so regelmäßig für Streit wie die Frage, wer für Schönheitsreparaturen aufkommen muss. Während Vermieter aus wirtschaftlichen Gründen häufig versuchen, Renovierungspflichten auf den Mieter zu übertragen, hat der Bundesgerichtshof (BGH) in den letzten Jahren zahlreiche Klauseln in Mietverträgen für unwirksam erklärt.

Dieser Beitrag zeigt, welche Schönheitsreparatur-Pflichten rechtssicher auf den Mieter übertragen werden können, welche Klauseln zwingend unwirksam sind und wie Vermieter ihre Verträge formulieren sollten, um Streit und finanzielle Nachteile zu vermeiden.

Gesetzliche Ausgangslage (§ 535 BGB)

Nach § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter grundsätzlich zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet. Dazu zählen auch Schönheitsreparaturen, sofern sie nicht wirksam auf den Mieter übertragen wurden. Die Übertragung dieser Pflicht erfolgt ausschließlich durch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Fehlt eine wirksame Klausel, bleibt der Vermieter alleiniger Verpflichteter.

Rechtsprechungsgrundsatz: AGB-Kontrolle durch den BGH

Formularklauseln in Wohnraummietverträgen unterliegen der AGB-Kontrolle (§§ 305 ff. BGB). Das bedeutet: Eine Klausel ist nur dann wirksam, wenn sie den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Der BGH hat in einer Vielzahl von Entscheidungen Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt, z. B. bei starren Fristen, Quotenabgeltung oder Pflichten für unrenoviert übergebene Wohnungen.

Was gilt als „Schönheitsreparatur“ im Rechtssinn?

Laut ständiger Rechtsprechung zählen zu Schönheitsreparaturen nur:

• Streichen/Tapezieren von Wänden und Decken
• Streichen von Heizkörpern, Innentüren, Fußleisten, Fensterrahmen innen

Nicht zu Schönheitsreparaturen zählen z. B. Bodenbeläge (Parkett abschleifen, Teppich erneuern), Fensteraußenseiten, Elektro, Sanitär oder bauliche Instandsetzungen – diese bleiben Vermietersache.

Welche Schönheitsreparatur-Klauseln sind wirksam – und welche nicht?

1) Klauseln mit starren Fristen sind unwirksam

Unwirksam sind Klauseln, die den Mieter ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand zur Renovierung verpflichten (z. B. „alle 3 Jahre Küche“, „alle 5 Jahre Wohnräume“).

BGH u. a.: VIII ZR 361/03; VIII ZR 152/05; VIII ZR 178/05.

2) Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam

Klauseln, die den Mieter anteilig an Renovierungskosten beteiligen, obwohl die Frist noch nicht „fällig“ wäre, sind generell unwirksam.

BGH u. a.: VIII ZR 285/12; VIII ZR 242/13.

3) Unrenoviert übergebene Wohnung → Abwälzung grundsätzlich unwirksam

Wurde die Wohnung unrenoviert oder „abgenutzt“ übergeben, kann der Vermieter Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen, sofern kein angemessener Ausgleich erfolgt ist.

BGH u. a.: VIII ZR 185/14; VIII ZR 277/16.

4) Wirksam sind nur „flexible“, zustandsabhängige Klauseln

Zulässig sind Formulierungen, die Renovierungen vom tatsächlichen Erhaltungszustand abhängig machen und nicht zwingend in festen Zeitabständen einfordern.

Beispiele – zulässig vs. unwirksam

Unwirksame Formulierung (Beispiel)

"Der Mieter ist verpflichtet, Küche und Bad alle 3 Jahre und die übrigen Räume alle 5 Jahre zu renovieren."

Wirksame Formulierung (Beispiel)

"Der Mieter übernimmt die laufenden Schönheitsreparaturen in der Mietzeit.
Der Renovierungsbedarf richtet sich nach dem tatsächlichen Abnutzungsgrad."

Wichtig: Auch eine wirksame Klausel entfaltet nur Wirkung, wenn die Wohnung bei Einzug renoviert übergeben wurde oder ein entsprechender Ausgleich erfolgt ist.

Schönheitsreparaturen bei Auszug — was darf verlangt werden?

Ein Mieter muss bei Auszug nur dann renovieren, wenn:

• eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart wurde, und
• die Wohnung renoviert übergeben wurde oder ein Ausgleich erfolgte, und
• der Zustand eine Renovierung tatsächlich erfordert.

Fehlt eine dieser Voraussetzungen, trägt der Vermieter die Kosten selbst.