Die Mietkaution schützt Vermieter vor Mietausfällen und Schäden. Beim Auszug stellt sich jedoch häufig die Frage: Wann, wie viel und wie schnell muss die Kaution zurückgezahlt werden? Hier finden Sie eine praxisnahe Checkliste, rechtliche Hintergründe und Vorlagen.
Was ist die Mietkaution?
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters (§ 551 BGB). Sie dient zur Absicherung gegen Mietrückstände, Nebenkostennachforderungen und Schäden an der Mietsache.
- Höhe: maximal 3 Nettokaltmieten
- Formen: Barkaution, verpfändetes Sparbuch, Bankbürgschaft, Kautionsversicherung
- Verzinsung: Kaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters zinsbringend angelegt werden
Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?
Eine sofortige Rückzahlung ist nicht zwingend: der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse, offene Forderungen zu prüfen. Üblich sind:
- Prüffrist 3–6 Monate nach Rückgabe der Wohnung
- Bei ausstehenden Nebenkostenabrechnungen: Teilrückhalt bis zur Abrechnung
Tipp: Zahlen Sie spätestens den nicht mehr benötigten Anteil zeitnah aus und behalten Sie nur den realistisch benötigten Rest zurück.
Gründe für einen Einbehalt der Kaution
- Offene Mieten oder Nachforderungen
- Offene Nebenkostennachzahlungen
- Repairs/Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen
- Vertraglich vereinbarte, nicht erfüllte Schönheitsreparaturen (nur wenn wirksam vereinbart)
Normale Abnutzung vs. Schaden
Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch ist keine Schadensersatzgrundlage. Typische Beispiele:
| Normale Abnutzung | Schaden |
|---|---|
| leichte Teppichabnutzung, kleine Bohrlöcher | Brand- oder Wasserflecken, größere Teppichschäden |
| verblasste Tapeten | abgerissene Tapeten, Schimmel durch Vernachlässigung |
Teilweise Rückzahlung – so bleiben Sie fair
Wenn nur mit einer Teilforderung zu rechnen ist (z. B. Nebenkosten), zahlen Sie einen angemessenen Anteil sofort zurück und behalten einen schätzungsweisen Rest ein. Dokumentieren Sie die Schätzung und die Gründe.
Verzinsung der Mietkaution
Die Kaution ist getrennt und zinsbringend anzulegen. Bei Rückzahlung sind die Zinsen ebenfalls mit auszuzahlen. Bei Kautionsversicherungen entfällt die klassische Verzinsung.
Praktisches Beispiel
Mieter zieht am 30.09. aus. Es gibt keine sichtbaren Schäden. Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr wird erst im Juni des Folgejahres erwartet. Vorgehen: Sofort 80–90 % der Kaution zurückzahlen, Rest als Sicherheit für eventuelle NK-Nachforderung einbehalten.
Typische Fehler von Vermietern
- Kaution komplett zu lange einbehalten ohne Begründung
- keine schriftliche Abrechnung vorlegen
- private Konten für Kaution nutzen
- unzureichende Beweisführung (keine Fotos/Protokoll)
Checkliste: So verhalten Sie sich richtig
- Erstellung eines Übergabeprotokolls mit Fotos
- Aufstellung aller Forderungen (Miete, NK, Reparaturen)
- Schätzung der zu erwartenden NK-Nachzahlung
- Sofortige Teilrückzahlung des nicht benötigten Anteils
- Schriftliche Abrechnung an den Mieter schicken
- Dokumentation aller Überweisungen
Mustervorlage: Abrechnung und Rückzahlungsankündigung
Abrechnung der Kaution
Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name],
vielen Dank für die Rückgabe der Wohnung am [Datum]. Nach Prüfung ergeben sich folgende Positionen:
- Kautionsbetrag: € [Betrag]
- Offene Miete: € [Betrag]
- Nebenkostennachforderung (geschätzt): € [Betrag]
- Reparaturkosten (nachweisbar): € [Betrag]
Auszug: Rückzahlung in Höhe von € [Betrag] wird bis zum [Datum] überwiesen. Restbetrag € [Betrag] wird bis zur Nebenkostenabrechnung einbehalten bzw. bei Nachforderung verrechnet. Mit freundlichen Grüßen, [Vermieter]
Was tun bei Streit?
Wenn der Mieter die Rückzahlung einfordert und Sie rechtmäßig einbehalten haben, legen Sie dem Mieter Ihre Abrechnung und Belege vor. Kann keine Einigung erzielt werden, bleibt nur der gerichtliche Weg (Mietgericht bzw. Amtsgericht).
Rechtliche Grundlagen & Quellen
- § 551 BGB (Mietkaution)
- BGH-Rechtsprechung zu Verzinsung und Einbehalt
Häufige Fragen zur Kautionsrückgabe
Wann muss die Kaution spätestens zurückgezahlt werden?
In der Regel innerhalb von 3 bis 6 Monaten nach Auszug, sofern keine berechtigten Forderungen bestehen. Bei offenen Nebenkosten kann ein Teil länger einbehalten werden.
Darf der Vermieter die gesamte Kaution einbehalten?
Nur wenn konkrete Forderungen bestehen, z. B. Mietrückstände oder nachgewiesene Schäden. Ein vollständiger Einbehalt ohne Begründung ist nicht zulässig.
Wie ist mit Zinsen zu verfahren?
Die Zinsen sind dem Mieter bei Rückzahlung getrennt zuzurechnen – bei verpfändetem Sparbuch wird der Zinsertrag oft automatisch gutgeschrieben.
Kann ich einen Pauschalbetrag einbehalten?
Ja, aber nur wenn die Höhe sachgerecht begründet werden kann. Besser ist die genaue Aufstellung der voraussichtlichen Kosten.
Weiterführende Links
Hinweis: Dieser Beitrag stellt eine allgemeine Information dar und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei komplexen Fällen empfehlen wir, einen Anwalt für Mietrecht zu konsultieren.